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Nov 29, 2023

Los concejales de la ciudad de Albuquerque están considerando facilitar la construcción de casitas. Así es como fue cuando Santa Fe hizo lo mismo.

Por Alaina Mencinger / Redactora de la revista

Por Alaina Mencinger / Redactora de la revista Publicado: lunes, 5 de junio de 2023 a las 2:46 a. m. Actualizado: lunes, 5 de junio de 2023 a las 4:15 a. m.

Este lunes, el Concejo Municipal de Albuquerque discutirá un plan que haría más accesible la construcción de casitas en la ciudad.

Albuquerque no es la primera ciudad de Nuevo México en avanzar con tal propuesta. En 2019, Santa Fe aprobó un cambio en el código de uso de suelo que eliminó el requisito de que los propietarios con unidades de vivienda accesorias debían vivir en una de las estructuras de su terreno, entre otros cambios.

Sin embargo, a pesar de los cambios, solo se han construido unas pocas casitas en Santa Fe. Los datos del informe Estado de la Vivienda 2022 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Santa Fe muestran que en 2019 se emitieron 29 permisos para construir casitas en la ciudad; dos años después, el número era 30.

"Ha sido estable", dijo Donna Reynolds, directora de asuntos gubernamentales de SFAR. "No ha subido, y no ha bajado".

Los cambios en el uso del suelo se produjeron justo antes del comienzo de la pandemia de COVID-19, que, según Reynolds, congeló algunos desarrollos de viviendas.

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Pero los retrasos en la construcción causados ​​por el coronavirus no fueron los únicos factores escalofriantes.

Miles Conway, presidente de la Asociación de Constructores de Viviendas del Área de Santa Fe, dijo que hay algunas razones para el bajo número de permisos.

Hay escasez de un componente esencial para la electrificación: medidores de 320 amperios.

"Hay un gran problema con la electrificación de estos hogares en este momento", dijo Conway. "Hay ciertas cosas que están fuera del control del gobierno o de los propios constructores. Eso tiene que ver con la disponibilidad de equipos".

Cuando ocurren desastres naturales como los huracanes, dijo Conway, que cortan las redes eléctricas, los medidores de amperios más altos generalmente se envían a áreas de recuperación. Y, dijo Conway, una variedad de factores, incluido el conflicto geopolítico y el COVID-19, han interrumpido el suministro del aluminio utilizado en la construcción de medidores.

Santa Fe, y Albuquerque, se encuentran en el territorio de servicio de Public Service Co. of New Mexico. Tradicionalmente, dijo Conway, PNM proporcionaría una bajada de servicio por propiedad y tendría solo un cable que saliera del poste eléctrico y llegara a la propiedad.

Con una casita aumentando el uso de electricidad, los propietarios tendrían que actualizar su medidor e instalar una unidad de mayor capacidad para utilizar la bajada de servicio único para ambas estructuras.

Pero instalar un medidor de 320 amperios podría significar una espera de más de un año, dijo Conway. Aunque la escasez está disminuyendo un poco, para los propietarios de viviendas, ese tiempo de espera puede disminuir el interés en construir.

Hay una forma de evitar la escasez, dijo Conway, que es emitir una segunda dirección para una casita y configurarla con su propia caída de servicio.

"Es un camino muy viable", dijo Conway. "Parece un poco raro, pero es un gran problema para la industria".

Otro factor limitante es el tiempo de construcción.

El tiempo es dinero, y cuanto más se tarde en obtener la aprobación para construir, mayor será el costo de la construcción, dijo Conway, costos que se transfieren a los propietarios y, en última instancia, a los inquilinos.

Reynolds dijo que algunas de las preocupaciones sobre la relajación de las restricciones para las casitas finalmente no se han desarrollado en Santa Fe. Cuando se discutió la legislación por primera vez, muchos temían que todas las nuevas unidades se utilizarían como alquileres a corto plazo, en lugar de viviendas asequibles a largo plazo.

Pero Santa Fe limitó el número de unidades de alquiler a corto plazo a 1.000. Actualmente, la ciudad está cerca de alcanzar ese límite; solo quedan 25 permisos, con una lista de espera de 60 personas, según la Oficina de Rentas Temporales de Santa Fe.

A otros les preocupaba que las propiedades vecinas pudieran perder valor si se construía una casita cerca. Pero Reynolds dijo que no ha oído hablar de eso.

"Se evaluaría (una casa con casita) a un valor más alto", dijo Reynolds. "Eso podría reflejarse en la comunidad, y hay muchas personas a las que todavía les gustaría un lote más grande, que su propiedad, en realidad, creo que podría aumentar. Hace que su casa sea quizás más atractiva".

Reynolds citó datos del Urban Institute que encontraron que cuando se construyeron viviendas asequibles multifamiliares en un área, los valores de propiedad de las casas vecinas aumentaron moderadamente.

"La gente piensa: 'Si pones un complejo de viviendas asequibles en mi vecindario... nuestro valor va a bajar'", dijo Reynolds. "Es todo lo contrario, suben modestamente".

Sin embargo, Reynolds dijo que han perdurado otras preocupaciones sobre la altura, como problemas con el acceso solar y el bloqueo de las vistas a las montañas.

Tanto a Reynolds como a Conway les gustaría ver que el proceso para construir casitas sea más fácil. Conway dijo que le gustaría reducir las restricciones de estacionamiento y crear un puñado de planos de planta preaprobados para casitas para acelerar el proceso de obtención de permisos. Reynolds también dijo que un grupo de trabajo del que forma parte busca crear oportunidades de financiamiento para los propietarios interesados ​​en construir casitas.

Reynolds dijo que le gustaría que se duplicara el número de permisos para casitas. Pero las casitas son solo parte de la lucha contra el aumento de los costos de vivienda en Santa Fe, dijo Reynolds, incluidas más unidades multifamiliares y viviendas permanentes.

"Todo aquí se ha vuelto tan caro en Santa Fe", dijo Reynolds. "Incluso las unidades pequeñas, y me refiero a las realmente pequeñas, valen mucho".

En cuanto a la asequibilidad, Reynolds dijo que no está segura de si las casitas construidas en los últimos tres años son generalmente más asequibles que el típico apartamento de Santa Fe.

"No van a ser una panacea", dijo Reynolds, "pero definitivamente van a ayudar".